¿La constructora puede subirle el precio por el salario mínimo? Lo que cambió con la Circular 004 de la SIC

Cada vez que se anuncia el nuevo salario mínimo, muchos compradores de vivienda reciben la misma noticia: la constructora les dice que el apartamento ahora cuesta más, porque el precio estaba "en salarios mínimos" y se liquida con el salario del año en que se firma la escritura.

Esa práctica cambió. Con la Circular Externa 004 de 2024 de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), el precio de la vivienda debe informarse en pesos y mantenerse fijo. En este artículo le explicamos qué dice la norma, a quién aplica y qué puede hacer si la constructora le quiere cobrar más.

Qué dice la Circular 004 de la SIC sobre el precio

La circular fija tres reglas sobre el precio:

El precio va en pesos colombianos, con impuestos y costos adicionales incluidos, desde el momento en que usted manifiesta su voluntad de comprar: la firma del contrato de separación, la opción de compra o la vinculación a la fiducia, entre otros.
El precio se mantiene fijo durante el contrato. Solo puede cambiar si usted acepta modificaciones en condiciones claras y favorables para usted.
La constructora no puede usar el salario mínimo como unidad de medida para fijar el precio o reajustarlo al momento de escriturar.

Desde cuándo aplica

La circular se expidió el 12 de noviembre de 2024 y es exigible desde el 13 de febrero de 2025 para todas las constructoras e inmobiliarias del país, incluidas las de Neiva y el Huila.

¿Y si firmó antes de esa fecha? La circular no se aplica de forma automática a los negocios anteriores. Pero eso no significa que cualquier reajuste sea válido: hay que revisar si la cláusula se le explicó de forma clara desde el inicio y si genera un desequilibrio en su contra. Las cláusulas abusivas no producen efectos, aunque usted las haya firmado.

¿Y la vivienda VIS? ¿No se fija en salarios mínimos?

Es la confusión más común. La ley fija el tope de la vivienda de interés social (VIS) en salarios mínimos, pero ese tope solo sirve para clasificar la vivienda y acceder a los subsidios y beneficios. La SIC ha dicho que no autoriza a informar ni a reajustar el precio en salarios mínimos: también en la vivienda VIS, el precio que usted paga debe estar en pesos.

Qué más debe informarle la constructora

La circular también obliga a la constructora a informarle, antes de que usted firme:

Cuánto le costaría desistir del negocio, en un valor real.
La fecha estimada de entrega y, si cambia, los motivos y los documentos que lo justifican.
La cuota de administración aproximada, el estrato, las características de los parqueaderos, los acabados y lo que se entrega con el inmueble.
El plazo máximo para el desembolso del crédito. Si el contrato se termina porque ese plazo se supera, no le pueden cobrar la cláusula penal.

Además, no puede haber cláusulas que le impidan resolver el contrato cuando quien incumple es la constructora.

Qué hacer si la constructora le quiere cobrar más

Reúna los documentos: contrato de separación u opción de compra, promesa de compraventa, otrosíes, recibos de pago y la publicidad o cotización con la que le vendieron.
No firme otrosíes ni nuevos planes de pago que acepten el reajuste sin asesoría. Firmar puede interpretarse como que usted aceptó el cambio.
Presente una reclamación directa por escrito a la constructora, pidiendo que respete el precio en pesos. Es el primer paso y, además, es requisito para demandar.
Si no responde o se niega, puede presentar una queja ante la SIC para que investigue y sancione a la constructora, y una demanda de protección al consumidor ante la SIC o un juez para que se respete el precio o le devuelvan lo pagado de más.

Lo que conviene en cada caso depende de la fecha en que firmó, de lo que dice su contrato y de si quiere seguir con el negocio o retirarse. En la primera revisión le decimos qué vía tiene más sentido.

Una precisión: algunos sectores han cuestionado que la SIC tenga facultades para fijar estas reglas. Mientras un juez no diga lo contrario, la circular está vigente y la SIC la aplica.

Preguntas frecuentes

¿La constructora puede cobrarme el precio con el salario mínimo del año de la escritura?

Si usted manifestó su voluntad de comprar desde el 13 de febrero de 2025, no. El precio debe estar en pesos desde ese momento y mantenerse fijo, salvo que usted acepte un cambio en condiciones claras y favorables.

Ya pagué el reajuste, ¿puedo recuperarlo?

Depende de cuándo firmó y de lo que aceptó por escrito. Si el reajuste se cobró en contra de la circular, puede reclamar la devolución de lo pagado de más, primero de forma directa y luego ante la SIC o un juez.

¿Puedo retirarme del negocio sin pagar la multa si me suben el precio?

Si la constructora incumple lo pactado, retirarse no es un desistimiento sino una resolución por incumplimiento, y la multa no debería cobrársele a usted. Antes de retirarse, revise el contrato con un abogado para no perder lo pagado.

¿Le quieren subir el precio de su vivienda?

En Bernal & Losada Abogados revisamos su contrato y le decimos qué puede exigir. Atendemos en Neiva y el Huila, y de forma virtual en toda Colombia. Conozca cómo trabajamos en nuestra página de demanda a constructora .

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