Incumplimiento de Constructoras: Estrategias Legales para Recuperar su Dinero e Indemnizaciones (2026)

Probablemente usted ya sabe que tiene derechos como consumidor inmobiliario. Pero cuando la constructora incumple la fecha de entrega, cambia los acabados arbitrariamente o el proyecto queda paralizado, la teoría no basta. Usted necesita saber cómo recuperar su inversión y cómo exigir que le paguen por los daños causados.

En este artículo, explicamos las preguntas más frecuentes que recibimos en Bernal & Losada Abogados Asociados. Si usted está pensando en retirar su dinero o demandar por incumplimiento, lea esto antes de firmar cualquier "otro sí" o acuerdo de transacción.

1. La Constructora se retrasó en la entrega: ¿Tengo derecho a que me paguen arriendos?

Una de las preguntas más frecuentes en Google es sobre la indemnización por retraso.

Si la fecha pactada en la Promesa de Compraventa se venció y no le han entregado su inmueble, la constructora está en mora. Legalmente, usted tiene derecho a reclamar los perjuicios causados por ese retraso.

* ¿Qué puedo cobrar? Generalmente, se puede exigir el pago de los cánones de arrendamiento que usted ha tenido que pagar por no tener su vivienda, o lo que dejó de recibir si compró para inversión.

* La Cláusula Penal: Revise su contrato. Usualmente, existe una multa pactada (ej. el 10% o 20% del valor del contrato) por incumplimiento. Ojo: Si la constructora incumple, esa multa se la deben pagar a USTED, no solo usted a ellos.

> Consejo Legal: No firme prorrogas (los famosos "Otrosí") sin asesoría. A menudo, al firmar una nueva fecha de entrega, usted está renunciando implícitamente a cobrar la indemnización por los meses de retraso anteriores.

2. El papel de la Fiduciaria: ¿Puedo reclamarles si la obra no avanza?

Muchos compradores creen que la Fiduciaria (Alianza, Acción, etc.) es garante de la construcción. La realidad jurídica es más compleja y depende de la etapa:

• Etapa de Pre-construcción (Encargo Fiduciario): Si el proyecto no llega al punto de equilibrio y no inicia, la Fiduciaria debe devolver los recursos aportados con sus rendimientos.
• Etapa de Ejecución (Fiducia Mercantil): Si la obra ya inició y se paraliza, la Fiduciaria tiene la obligación de gestionar los activos para proteger el proyecto.

La pregunta clave: ¿La Fiduciaria entregó los dineros al constructor sin que se cumplieran los requisitos? Si es así, la Fiduciaria podría ser solidariamente responsable. En Bernal & Losada evaluamos si hubo negligencia fiduciaria para vincularlos en la demanda y aumentar sus probabilidades de recuperar el dinero.

3. Quiero desistir del negocio, pero me quieren cobrar una multa del 10% o 20%. ¿Cómo la evito?

Esta es una situación crítica. Usted quiere salirse porque ellos cambiaron las condiciones o se demoraron, pero ellos le quieren cobrar la cláusula penal por retirarse.

Para recuperar su dinero sin penalización, debemos demostrar que usted no está "desistiendo" por capricho, sino que está solicitando la Resolución del Contrato por Incumplimiento de la Constructora.

• Si el constructor incumplió (fechas, áreas, características), **él es quien debe pagar la pena, no usted**.
• Podemos solicitar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o Juez de la República la devolución total del dinero indexado (ajustado al valor presente, es decir, con la corrección monetaria del IPC) + intereses comerciales.

4. ¿Qué pasa si la constructora me quiere subir el precio a última hora?

Es común que las constructoras aleguen el aumento del salario mínimo o costos de materiales para ajustar el precio final, incluso si pactaron un precio fijo en pesos.

• Si pactó en Salarios Mínimos (SMMLV): El precio se ajusta al valor del salario mínimo del año de escrituración. Esto es legal, pero doloroso.
• Si pactó en Pesos (Precio Fijo): La constructora NO puede aumentar el precio unilateralmente. Cualquier cobro adicional es ilegal y puede ser demandado como una violación al Estatuto del Consumidor (Ley 1480).

5. Garantías: 1 año vs. 10 años. ¿Cuándo debo demandar por defectos?

Si ya le entregaron, pero el inmueble tiene fallas, los tiempos son vitales:

• Acabados y líneas vitales (Estético/Funcional): Tiene 1 año de garantía. Si se levanta el piso o hay humedades, reclame de inmediato por escrito.
• Estabilidad de la Obra (Estructural): La garantía es de 10 años. Si hay grietas profundas o riesgo de colapso, la constructora responde por una década.

¿Qué hacer si no responden la garantía?

Si pasados 15 días hábiles de su reclamación directa no hay solución de fondo, queda habilitada la vía para demandar ante la SIC por efectividad de garantía, donde puede pedir la reparación, el cambio del inmueble o la devolución del dinero.

6. ¿Demanda ante la SIC o ante Juez Civil? ¿Cuál me conviene más?

Dependiendo de su objetivo, la estrategia cambia:

1. Acción de Protección al Consumidor (SIC): Es ideal para exigir el cumplimiento de la garantía, que le entreguen el inmueble o que le devuelvan el dinero exacto. Es un proceso especializado.

2. Demanda Civil / Responsabilidad Civil: Si lo que busca es una indemnización grande por perjuicios (arriendos pagados, daño emergente, lucro cesante, daño moral), la justicia ordinaria suele ser el camino más robusto.

¿Siente que la constructora está jugando con su patrimonio?

Recuperar su inversión requiere más que una queja en la oficina de ventas. Requiere una estrategia legal probada.

En Bernal & Losada Abogados Asociados, revisamos su Promesa de Compraventa y el estado actual de su proyecto para determinar si es viable exigir la resolución del contrato con indemnización.

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